땅땅이의 제주스토리

[제주도 부동산경매] 2차선접도된 계획관리지역 농지 ..실제현장임장(2021타경 29162)

[제주도 부동산경매] 제주시내권 건물지을수있는 용도의 대지가 자고있네요..실제현장임장(2021타경  5104)

[제주도 부동산경매] 서귀포시 모슬포, 교통량 활발한 사거리에 딱 붙은 오래된 근린주택 !! 실제현장임장 (2021타경 6367)

[ 제주지방법원 2021타경6367 ]

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 818-4외 1필지

근린주택 감정가 654,705,000원

 토지면적전체: 207㎡(62.62평) 중 지분: 195㎡(58.99평)

건물면적265.22㎡(80.23평)

보 증 금(10%) 45,829,400원

매각물건 :건물전부, 토지지분

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실제현장임장 영상은

유튜브채널

"땅땅이의 제주스토리"를 참고해주세요

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이번 물건은 서귀포시의 모슬포라고 불리는

대정읍 하모링 위치하고있는 근린주택입니다

횡단보도를 언제 지나가야할지

모를정도로 교통량이 활발한 사거리에 딱 붙어있는 이번물건은

건물의 사용승인이 1999년으로

좀 오래되었습니다.

현재 건물1층에는 토스트가게와 카페&소주방이 들어와있다고 합니다만

토스트가게는 운영을 하고있는걸 확인하였으나

카페&소주방은 운영하는지에 대해서는

현장에서 확인되지않았습니다.

더불어 건물이 년식에 비해서 관리등이 잘되고있다고 느낄수는 없는 상태였습니다.

다만 물건이 있는 위치자체가 좋은편이다보니

토스트가게만 따로이 내,외부 인테리어 공사를하고

입점한듯해보입니다.

건물의 외벽도 그렇지만 물건지의 샷시등을보더라도

상당히 오래되었다는것을 알수있습니다.

그리고 그중간에 따로이 리모델링을 하거나

간간히 수리를 하였다고 생각되기는 어려웠습니다.

물건지 옆으로는 좁은 통로가 있습니다.

한사람이 지나다니기 딱 맞는 너비였으며

건물의 뒷편에는 제시외건물에 해당하는

17평의 주택이 있습니다.

그리고 매각에 모두 포함되었습니다.

통로가 좁은편이다보니

들어가면서도 큰 가전이나 가구등이 들어올때는

애먹을수도 있겠구나싶었습니다.

건물이 도로를 바라보고 있는 쪽은 서쪽이었습니다만

남쪽을 바라보고 있는 건물의 뒷부분이

오히려 더 말끔해보이는 상태였습니다.

물건지 뒷편에 있는 주택에는 누군가 거주를 하고있는듯합니다.

이번물건에 임장을 2번을왔는데요

처음 임장왔을때 이곳에 누군가가 계셔서 다시돌아갔다가

다시 재임장을 와서 살펴볼수있었습니다.

뒷편에 있는 건물은 윗쪽으로 올라가는 계단이 있다고 되어있지만

더이상은 물건의 안쪽을 살펴보는것이

썩 내켜지질않아서 

그대로 다시 나왔습니다.

더불어 이번물건과 옆건물이 워낙에 가까이 위치해있다보니

답답하다라는 느낌은 배제할수 없었습니다.

서귀포시 대정읍이 제주도에서는 아주 인기가 높은지역은 아닙니다

다만 물건지가 위치해있는곳이 유동인구나 교통량이 많은곳이기에

토스트가게와 떡볶이집이 있는것처럼

지역상권에서는 나름 괜찮은 물건으로 여겨졌습니다.

다만 건물의 년식이 오래되었고 대대적인 리모델링이 필요한곳이라는점과

물건지가 도로에 딱 붙어있고 면적이 크지않기에

주차를 할수있는 공간이 여유롭지않다는것은

무시할수없는 단점일수도 있습니다.

물건에 대해서는 다각도로 살펴보신후

입찰결정하시기 바랍니다.

실제현장임장 영상은

유튜브채널

"땅땅이의 제주스토리"를 참고해주세요

감사합니다.

[제주도부동산경매]  제주공항근처 바다뷰펜션..파도소리좋은 커피거리의 위치는 좋으나...그런데 .실제현장영상(2021타경 24198)

[ 제주지방법원 2021타경 24198 ]

제주특별자치도 제주시 용담삼동 2357

2차 매각기일 2022.10.04 

최저매각금액 713,976,000원

이번 물건은 제주공항근처의 숙박시설입니다.

제주공항과는 10분거리이며

바다를 코앞에 두고있는 물건입니다.

건물의 사용승인은 2003년으로 건축된지

오래되었기에

그다지 세련되지는 않았습니다.

물건지는 현재 신혼하우스라는 이름의 숙박시설이며

내부모습은 네이버나 다음에서 검색하시면

참고하실수있습니다

건물은 전체적으로 낡은느낌이지만

그에비래서 관리는 꽤 잘되어있는듯합니다.

주택과 다용도실로 사용하고있는곳은

페인트칠도 깨끗하게 되어있고

상당히 깔끔했습니다.

건물의 1층에는 5대정도의 차량이 주차할수있는

공간도 있습니다.

건물의 왼쪽에는 엘리베이터시설이 있는듯하고요

그 사이에는 카운터가 있습니다.

더불어 왼편에있는 작은 화단에는 

깔끔하게 조경이 되어있습니다

오래된듯하지만 관리가 잘되어있어서

리모델링으로 환골탈태를 할수있을것만같은 물건인듯하지만

실제 이번물건의 몇가지 절대 간과하면 안되는부분이 있습니다

첫번째는 바로 물건지앞에서의 접도된도로는

바다쪽에서는 진입을 할수없으며

서쪽에서 진출입이 가능하다는것입니다.

국유지라는 장점은 있으나

이로인한 두번째 부분은

바로앞은 대지로 되어있기에

언제든지 물건의 건물앞이 가릴수있다는것입니다.

그러다보니  바다뷰를 갖고있다는 장점이 크게 발휘되는 물건이

가장 큰 단점이 될수도 있는곳입니다.

그러나 그 어떤것보다 가장 문제되는 부분은

바로 위반건축물이 있어서입니다.

건축물대장상 위반건축물이 있으며

이럴경우 철거하거나 양성화가 되기전까지

벌금이 나오는등 상당한 불이익이 발생됩니다.

그러다보니 오래되었어도 투자를할 가치가 높다면

고려해볼만하지만 절대 만만치않은 단점들이 있기에

그 어느때보다도 객관적인 판단이 필요한 물건으로 생각됩니다

감사합니다

"땅땅이의 제주스토리"

"땅땅이의 제주스토리"

[ 제주지방법원 2021타경 28916 ]

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 2464-3

1차  /  2022-09-06  / 602,209,480원

이번 물건은 제가 아주 좋아하는 지역인

안덕면에 위치한 근린주택입니다

건축물대장상 

1층은 자동차수리점이며

2층은 단독주택이라고 합니다.

물건지에 임장을 갔을때 혹여나 영업을 하고계시면

피해를 주지않을까하고 염려가 됬지만

현재 이곳은 7월부터 제주시로 이전하여 영업한다는

메모가 붙어있었으며 대부분의 집기들은 빠진상태였습니다.

자동차수리점이었던만큼 바닥의 상태는 썩 좋아보이진않지만

그래도 지어진지 2년정도 된 건물이기에

전반적으로는 좋은 상태라고 생각되었습니다.

1층의 수리공간옆에는 작은방도 있네요

그리고 내부인테리어를 보니 윗층의 단독주택도

깔끔하지않을까라는 예상이됩니다.

건물의 2층으로 올라가는 계단쪽에는 남녀화장실이 구분되어있습니다

이런점은 건물이용자에게는 참 좋을것 같은데

외부에 있다는것만 조금 아주조금 흠이라면 흠일까...

건물의 왼쪽으로는 2층으로 올라가는 계단이 있습니다

그런데 자동차의 높이와 비교해보아도

2층과의 높이차가 다른 건물에 비해서

좀더 높다는 느낌이듭니다.

더불어 올라가는 계단은 철제로 되어있었지만

발판을 돌로 깔아놓다보니

미적인부분에서는 합격점이겠으나

비나 눈이 오는날이라면 혹여나 쭉 미끄러질까 걱정스럽네요

건물의 뒷쪽에는 작은 마당같은 공간이 있고요

제시외건물도 있습니다

그리고 매각에 포함되었습니다.

물건지는 조용한 마을 내에 위치하고 있지만

물건지에서 불과 600미터거리에는

작지않은 규모의 공사현장이 두곳이나 있었습니다.

세대수가 어느정도 되는 규모이기때문에

공사가 완료된후라면

이곳을 통하는 교통량이나 인파가 많아져서

좀 활발해지는 곳이 되지않을까라는 기대감이 듭니다.

하지만 이번에 나온 경매물건 자체가 갖고있는 장점이

신축건물이라는점, 사면으로 빛을 잘 받는다는점등이지만

이외는 조금 외진곳에 있기에 특별한 홍보가 되지않는다면

자칫 묻힐수있는 근린주택이 될수도 있습니다.

여러가지면으르 꼼꼼하게 살펴보신후

입찰결정하시기 바랍니다

감사합니다

"땅땅이의 제주스토리"

[제주도부동산경매] 제주도 한달살기, 독채펜션, 딱 렌트하우스가 생각나네요...실제현장임장(2021타경 26828)

"땅땅이의 제주스토리"

[제주지방법원 2021타경 26828]

제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 1755-1

2022-10-04 / 최저매각금액 295,336,000원

이번물건은 금능해수욕장과 740거리에있는

주택경매물건입니다.

토지와 건물 모두 매각입니다만

이중에서 토지는 3/4만 매각이며

건물은 전부매각인 물건입니다.

물건지는 제주도 서쪽외곽을 도는 버스중

가장 자주다니는 202번 버스의 정류장이 있는 2차선에서도

그다지 멀지않게 위치하고있으며

제주스러운 돌담으로 둘러쌓여있습니다.

건물은 총 2채입니다

이중, 도로쪽에 가까운 8.17평의 주택은

원래 건축물대장상 창고이나 현황은 주택으로 사용중이라고 합니다

참고로 물건지에는 현재 소유주님께서 거주중입니다.

제주도에서 한달살기, 보름살기, 렌트하우스 많이 생각하시면서

오래된 단독주택등을 찾으시는데요

이곳은 1948년에 사용승인이 된건물로

진짜 오래된 건물이었습니다.

다만 중간중간 소소하게 수리등을 하셔서 사용된터라

그 기간이 확 느껴지지 않았나싶네요

건물과 건물사이의 마당은 잔디가 아닌 

시멘트 콘크리트로 되어있어서 좀 자연스러운 면은 없으나

이는 충분히 리모델링으로 예쁘게 변신시킬수있을듯합니다.

건물들이 서향을 바라보고있어서 어쩌면 좀 어두울수도 있을까 생각되지만

이곳의 토지면적이 작지않다보니 뒷건물과의 거리차이가 있어서

아침햇살도 충분히 받고있는 곳이었습니다

(일부러 아침상황으로 보려고 2번임장간건 안비밀~)

하지만 뒷쪽은 풀이 우거져있고 관리가 안되있어서인지

오히려 서쪽을 바라보고있는 건물면보다 상태가 덜 좋아보였습니다.

추후에 이곳에 낙찰을 받고 리모델링등으로 렌트하우스가되어

거듭나게된다면 이 뒷공간은 아이들이 놀수있는공간으로 만들면

더할나위없이 좋겠다라는 생각이 들었습니다.

그렇다면 독채펜션, 키즈펜션으로도 와~~~

물건지의 큰도로쪽에 있는 담장의 높이는 성인키를 훌쩍 넘을만큼으로

키가 작은 제가 한손을 바짝 들어야 안쪽이 볼수있는 정도였습니다

그러나 뒷쪽으로 갈수록 경사가 생기기때문에 담의 높이도 낮아지게되는 형식입니다

그리고 뒷편에는 주택이 그리많지않기때문에 오가는 인파가 없어서

크게 신경쓰여지는부분도 없을듯합니다.

물건지를 둘러싸고있는 도로도 국유지인만큼 

도로로 인한 스트레스도 없는 장점을 많이 갖추고있는 물건이지만

3/4의 토지지분이기에 나머지 지분권자가

건물에 대한 지료청구소송을 할수도있는 여지가 있다는점은

꼭 염두해두어야합니다.

참고로 그 나머지를 갖고계신 지분권자님은

2015년에 경매로 취득하신만큼 

만만하지않을수있는 부동산상식을 갖추고계시지않을까 예상됩니다.

"땅땅이의 제주스토리"

[제주도 부동산 경매] 제주공항 5분, 항공소음없는 자연취락지구 299평농지!! 실제현장임장(2021타경 6459)

[제주지방법원 2021타경 6459 ]

제주특별자치도 제주시 오라삼동 2236

이번물건은 제주공항에서 가까운 농지경매물건입니다.

면적도 300평에 가까운 299평으로 작지않은 크기입니다

더불어 물건지는 자연취락지구에 자연녹지지역이기때문에

건폐율이나 용적률에서 아주 좋은 조건을 보이고있습니다

물건지는 자루형태로 되어있으며 

물건지 바로앞에는 높은 층수의 빌라가 들어서있습니다.

빌라옆의 길쭉하게 되어있는 토지를 쭉 따라서 들어가게됩니다

진입로부터 안쪽까지 도로의  길이는 30미터정도되며

대략 50평가량됩니다.

그러다보니 이 물건의 면적이 299평이나 되어도

50평가량은 진입로로 사용되러질수밖에없어서

면적손실이 있을듯합니다.

안쪽토지는 모양이 네모에 가깝습니다.

그리고 가장 안쪽에는 묘지가 있다고 되어있으나

실제 현장에서는 풀이 무성해서인지

묘지가 확인되지않았습니다,

더불어 농지이기는하나 지금은 농사를 짓고있다고 보기는 어렵지요

그래도 농지취득자격증은 제출해야하는곳이기에

입찰전 농취증 발급이 가능한지

해당 지자체에 확인을 해야하며

꼭 농사도 지어야하는곳입니다.

2종일반주거지역에 근처의 건물들을보면

낙찰을 받고 등기가 넘어오는대로

멋드러진 건물을 짓고싶을수있지만

최소 몇년동안  꾸준히 농사를 지어야만

문제가 발생되지않습니다,

이점 절대 간과하시면 안됩니다~

토지의 활용이 얼마큼 가능한지는 근처의 상황을 보면

파악하기가 쉬워집니다.

물건지로 진입하는 길다란 농지부분의 너비는

4미터가 넘습니다.

제주공항과 가까운 물건은 대부분 항공소읍이 심하다는게

가장 큰 문제입닌다.

하지만 제가 임장을 갔을때 느꼈습니다만 

절대 시끄럽거나 스트레스를 유발할수있는 소음이 없었습니다.

지목이 대지였으면 너무 좋았을것 같고

임야이기만 했어도 참 좋았겠지만

그렇다면 감정가격도 지금보다 훨~~~씬 높았겠지요

1차유찰로 매각가격이 많이 내려오기는 했지만

아무리 좋은 조건을 갖고있는 농지라고하더라도

몇년간 농사를 꼭 지어야하는

바로 활용할수없다는 단점이 있으며

50평가량의 면적 손실이 있다는점

더불어 주위의 높은 건물들로 인해서

답답해질수도 있다는점은 꼭 염두해서

물건의 가치를 판단해야할것 같습니다

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제주도부동산경매

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제주도경매물건

제주도 토지

[제주도 부동산 경매] 제주 감성카페 즐비한 동쪽바다와 150m,농취증도 필요없는 임야 325평!! 실제현장임장 (2021타경 5029-1)

"땅땅이의 제주스토리"

[ 제주지방법원 2021타경 5029(1) ]

제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 2031외 2필지

제주도 구좌의 평대해변이라면

유명한 감성카페들과 인스타 맛집들이

즐비하게 늘어선곳중에 하나입니다.

그 유명한 동쪽바다 커피해변과

불과 150미터 떨어진곳에

이번 물건이 있습니다.

물건은 총 3필지이며 모두 임야입니다.

임야는 농취증발급도 필요없으니

외지인이 구입하기에 상당히 부담없는 물건이지요

2031번지의 1번필지는

원래 건물이 앉아있는 토지를 포함해서 더 넒은

모양새를 갖추어야하지만

 지상에 건물이 있다보니

마치 건물이 앉아있는 토지와

실제 2031번지는 서로 다른 필지로 보여집니다.

더불어 2031번지위의 건물은

 매각에서 제외되는 물건이기에

낙찰을 받게된다면

추후에 지료청구소송등을 하게될수도 있으니

미리미리 이후의 상황에 대해서도

준비를 해놓으면 좋습니다.

법정지상권에 해당이 되느냐, 안되느냐를 

고민고민하면서 염려할것없이

토지의 가치가 높다면 낙찰후

지료청구소송을 하게되며

자연적으로 건물의 소유주가 자신의 건물이라고 증명을 해야할것이고

그렇다면 매년 지료를 받게되며,

만약 법정지상권에 해당되지않는다라고 한다면

바로 건물철거후 토지인도소송으로 들어가게됩니다.

그렇기에 이렇게 건물만 갖고있는 소유자와

낙찰을 받은 토지주는 가급적 복잡한 소송등의 과정을

치르지않기위해서 보통은 협의를 하게되나

서로의 입장의 차이가 클수있어서

입찰시부터 소송까지 준비를 해야하는것입니다.

1종일반주거지역에 준주거지역인 이번 물건은

2031-25번지인 2번필지와,

2031-26번지인 3번 필지가

참 여러모로 아픈손가락입니다.

임야인 이번물건들중

2번필지는 현재 도로로 사용중이며

3번필지는 석축이 높이 쌓여져있어서

활용하기가 사실상 어려운 상황입니다.

그러다보니 평범한 전으로 사용중인

1번필지만 물건으로써 활용할 가치가 있는듯해보였습니다.

이번물건은 코너만 돌면 바로 이렇게 구좌바다가보이는

아주 가까운거리에 있습니다.

임야물건에 용도지역도 괜찮지만

사용할수없는 토지의 면적이 작지않다보니

어느정도의 손실을 감안해서

입찰을 할경우 금액을 계산해야할것 같습니다.

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[제주도 부동산 경매] 제주귀농, 귀촌을 생각중이세요? 남향 & 2차선접도& 농취증 필요없는 과수원!! 2차례 실제현장임장(2021타경 1225-4)

[ 제주지방법원 2021타경 1225(4) ]

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 하례리 660

 "땅땅이의 제주스토리"

이번 물건은 제주도에서도 온화한동네인 남원읍에 있습니다.

2차선에 접도해있는 과수원으로

토지면적도 80평이며

토지의 모양도 썩 좋은 편입니다.

이미 5월에 신건으로 매각되었던 물건이었으나

미납으로 재매각되어 나왔습니다.

지난 5월과 8월 두번의 임장을 하였습니다.

과수원물건이고 신건이기에

유찰이 될것이다라는 예상과 달리

낙찰이되어서 미처 올리지못한 임장기였습니다.

그런데 이렇게 또 다시나오니

그사이에 변화가 있는지 임장도 다시다녀오고

임장영상도 두개가 되었네요

이번물건과 같은 사건번호의 물건들은

이미 낙찰이 되었고 

이물건도 신건에 매각됬던 이유중하나가

바로 용도지역에서 좋아서가 아닌가 싶습니다.

더불어 차량의 왕래가 이렇게나 잦은 도로를 접하고있으니

오히려 왜 미납이 되었는지

제가 미처 파악하지못한 문제점이 있는지

아리송할뿐입니다.

물건지는 도로보다 훨씬 높이 올라가있으며

돌담으로 잘 쌓여져있습니다.

그리고 돌담의 높이는 무려

성인남성키정도인 180센티정도 되었습니다.

이정도면 꽤높은 담의 높이입니다.

5월의 물건모습이나 8월의 모습이나

크게 달라진면이 없습니다.

더불어 이곳은 토지의 면적도 크지않기때문에

과수원을 처음하게되는 

초보농사꾼에게도 상당히 관심갖을만한

물건이 아닌가 싶습니다.

토지모양도 면적도

접도해있는 도로도

용도지역도 

두루두루 장점이 많은 이번물건은

과수원이지만 농취증이 필요없는 물건이다보니

외지인도 부담없이 구입할수있는곳입니다.

농지법이 개정된이후로 

농지취득자격증명원을 발급할때

여러모로 상당히 까다로워졌습니다

그런상황에 이렇게 농취증이 필요없는 과수원이라?

관심갖을수밖에 없습니다

더불어 이번물건을 포함해서 사건번호가 총 5개인데

이외사건들이 모두 매각되었다고 하더라도

이번물건의 매각이 이루어진후에

배당이 됩니다.

그래서 낙찰을 빨리 받았다고 하더라도

다른물건의 상태에 따라서

어쩌면 몇달을 기다려야하는 상황도 발생합니다.

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 "땅땅이의 제주스토리"

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감사합니다.